임대차 2법 총정리 2026: 계약갱신청구권·전월세상한제·신고제

전세·월세 계약을 앞둔 세입자도, 집을 내놓는 집주인도 한 번은 확인해야 하는 게 임대차 2법과 전월세신고제입니다. 계약갱신청구권·전월세상한제로 묶이는 임대차 2법은 거주 기간과 임대료 인상폭을, 전월세신고제는 계약 자체의 신고 의무를 다룹니다.

이 글은 2026년 6월 현재 국토교통부·법무부 안내를 기준으로 세 제도를 하나씩 정리합니다. 제도는 개정 논의가 이어지고 있어 세부 기준은 바뀔 수 있으므로, 실제 계약 전에는 공식 사이트에서 최종 확인하는 것이 안전합니다.

임대차 2법 한눈에 보기

임대차 2법은 주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권과 전월세상한제를 가리킵니다. 여기에 계약 정보를 신고하도록 한 전월세신고제까지 합쳐 흔히 ‘임대차 3법’이라고 부릅니다.

세 제도는 서로 맞물려 있습니다. 갱신을 요구할 때는 갱신청구권을 쓰고, 그때 올리는 금액은 상한제의 제한을 받으며, 차임·보증금이 바뀌면 다시 신고제 대상이 될 수 있습니다.

계약갱신청구권 핵심

계약갱신청구권은 임차인이 계약 종료 전 일정 기간 안에 갱신을 요구하면, 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 한 제도입니다. 이를 통해 2년 계약 뒤 1회 갱신으로 최대 4년(2+2) 거주가 보장됩니다.

집주인 관점에서는 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유가 중요합니다. 대표적으로 임대인(직계존·비속 포함) 실거주, 임차인의 2기 차임 연체, 거짓 계약 등이 법에 정해져 있습니다. 다만 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 분쟁이 생길 수 있으니 주의가 필요합니다.

전월세상한제 5% 증액

전월세상한제는 계약을 갱신할 때 보증금과 차임(월세)의 인상폭을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 지방자치단체는 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.

주의할 점은 5% 상한이 계약갱신청구권을 행사하거나 기존 임대차를 갱신하는 경우에 적용된다는 점입니다. 새로운 임차인과 첫 계약을 맺을 때의 보증금·월세는 상한제의 적용 대상이 아닙니다.

전월세신고제 대상과 기한

전월세신고제(주택 임대차 계약 신고제)는 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 임대차 계약을 맺을 때, 계약 내용을 30일 이내에 관할 시·군·구청에 신고하도록 한 제도입니다. 신설 계약뿐 아니라 금액이 바뀌는 갱신·변경·해제 신고도 대상입니다.

신고제 과태료와 계도기간

전월세신고제는 제도 시행 후 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영해 왔습니다. 국토교통부 발표에 따르면 이 계도기간은 2025년 5월 31일 종료되었고, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 신고 의무를 지키지 않으면 과태료 부과 대상이 됩니다.

과태료 기준은 제도 시행과 함께 완화되었습니다. 단순 지연 신고의 경우 과태료 상한이 종전보다 낮추어졌으며, 거짓 신고 등은 별도 기준이 적용됩니다. 구체적 금액은 계약 금액·지연 기간에 따라 달라지므로, 최신 과태료표는 국토교통부·관할 지자체 안내로 확인하는 것이 안전합니다.

한눈 요약표

신청 공통 팁

자주 묻는 질문(FAQ)

결론

임대차 2법은 세입자에게는 거주 안정성과 임대료 예측 가능성을, 집주인에게는 갱신·증액 시 지켜야 할 기준을 제시합니다. 여기에 전월세신고제까지 본격 시행되면서, 이제는 일정 금액을 넘는 계약이라면 30일 이내 신고가 생활의 기본이 됐습니다.

제도는 개정 논의가 진행 중이므로 상한율·과태료 등 세부 기준은 바뀔 수 있습니다. 실제 계약·신고 전에는 아래 공식 사이트에서 최신 기준을 반드시 확인하세요.