- 2026년 8월 3일 정부가 발표한 세법개정안으로 종부세 과세 기준이 주택 수에서 주택가액(과세표준)으로 전환됩니다.
- 다주택자 양도세 중과가 2028년까지 한시 완화되고, 완화 세율은 2026년 5월 10일 매도분까지 소급 적용됩니다.
- 1주택 실거주자 종부세 기본공제는 12억원에서 14억원으로 상향되지만, 이는 개편안으로 국회 심의 과정에서 달라질 수 있습니다.
부동산 세제개편 소식에 다주택자와 실거주자 모두 셈법이 복잡해졌습니다. 정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열어 2026년 세법개정안을 확정했고, 기획재정부는 이를 “부동산 세제 정상화”로 설명했습니다. 핵심은 종합부동산세 과세 방식의 전환, 다주택 양도세 중과의 한시 완화, 장기보유특별공제의 거주 중심 개편입니다.
다만 이번 부동산 세제개편은 아직 개편안(입법 예정)이라는 점을 먼저 확인하세요. 국회 심의와 시행 과정에서 세부 수치와 시기가 바뀔 수 있습니다. 이 글은 발표된 개편안 내용을 기준으로 무엇이 어떻게 달라지는지 정리한 것입니다.
부동산 세제개편, 무슨 일인가
이번 부동산 세제개편의 소관 부처는 기획재정부입니다. 정부는 그동안 “주택 수”를 기준으로 세금을 무겁게 매기던 방식을 손보고, 보유세는 주택 가격 중심으로, 양도세는 실거주와 장기보유를 존중하는 방향으로 재설계한다고 밝혔습니다. 큰 줄기는 세 가지입니다.
종합부동산세, 이렇게 바뀐다
가장 큰 변화는 과세 기준이 “주택 수”에서 “주택가액(과세표준)”으로 전환된다는 점입니다. 2027년을 과도기로 두고 2028년부터는 주택 수와 무관한 단일세율이 적용됩니다. 즉 몇 채를 가졌느냐보다 보유한 주택의 총 가액이 얼마인지가 세금을 좌우하게 됩니다. 종합부동산세의 기본 구조가 궁금하다면 종합부동산세 기본 정리를 함께 확인하세요.
1주택 실거주자에게는 부담이 줄어듭니다. 기본공제가 12억원에서 14억원으로 상향되고 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 조정되면서, 실거주 1주택은 시가 약 20억원까지 종부세가 부과되지 않습니다. 반면 비거주 1주택은 기본공제가 12억원에서 9억원으로 축소돼 시가 20억원을 넘으면 종부세가 크게 오릅니다.
실거주라도 안심만 할 수는 없습니다. 시가 30억원부터 보유세 부담이 늘고, 40억원 이상 초고가 주택은 중과됩니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 과세 기준 | 주택 수 중심 | 주택가액(과세표준) 중심 |
| 1주택 실거주 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 9억원 |
| 단일세율 적용 | 주택 수별 차등 | 2028년부터 단일세율 |
양도소득세 중과, 2028년까지 한시 완화
다주택자의 양도세 중과는 한 번에 없애는 것이 아니라 단계적으로 완화됩니다. 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 팔 때, 기본세율(6~45%)에 더해지는 추가 세율이 해마다 커지는 구조입니다. 2029년에는 사실상 기존 중과 수준으로 복귀합니다. 1주택 비과세 요건이 궁금하다면 양도소득세 1주택 비과세 정리를 참고하세요.
| 양도 시점 | 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 2027년 | 기본세율 +5%p | 기본세율 +10%p |
| 2028년 | 기본세율 +10%p | 기본세율 +15%p |
| 2029년 | 기본세율 +20%p | 기본세율 +30%p |
주목할 점은 소급 적용입니다. 2026년 5월 10일 이후 매도분부터 이 완화 세율이 적용됩니다. 이미 중과세율로 신고·납부한 경우라면 2027년 5월 확정신고를 통해 차액을 환급받을 수 있습니다.
장기보유특별공제·고령 지방이주 감면
장기보유특별공제, 거주 중심으로
장기보유특별공제도 보유에서 거주 중심으로 옮겨갑니다. 2027년은 현행을 유지하고, 2028년 중간단계에서 보유공제는 축소하고 거주공제는 확대합니다. 2029년에는 보유기간 공제가 폐지되고, 거주기간만 연 8%·최대 80%가 적용됩니다. 장기거주 소득공제 한도는 각 항목당 2028년 20억원에서 2029년 10억원으로 축소됩니다.
고령 1주택 지방이주 감면 (신설)
만 65세 이상이 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 양도세를 50% 감면(최대 5억원)받는 특례가 신설됩니다. 이 감면은 2028년 말 이후 30%·최대 3억원으로 축소된 뒤 종료됩니다. 세컨드홈 특례도 광역시를 제외한 전체 지방으로 확대됩니다.
연도별 로드맵 한눈에
이번 개편은 시점별로 적용 내용이 다릅니다. 종부세·양도세·장특공의 변화를 연도별로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 | 2029년 |
|---|---|---|---|
| 종부세 | 과도기 | 주택 수 무관 단일세율 | 단일세율 유지 |
| 양도세 2주택 | +5%p | +10%p | +20%p |
| 양도세 3주택+ | +10%p | +15%p | +30%p |
| 장기보유특별공제 | 현행 유지 | 보유↓·거주↑ 중간단계 | 거주 연 8%·최대 80% |
누가 유리하고 누가 불리한가
주택을 새로 취득할 계획이라면 보유세뿐 아니라 취득 단계 세금도 함께 살펴야 합니다. 부동산 취득세 정리에서 취득 시 세율과 감면 요건을 확인하세요.
자주 하는 오해
- ❌ “다주택 중과가 완전히 없어졌다” → 2028년까지 한시 완화일 뿐 2029년에는 사실상 복귀합니다.
- ❌ “1주택은 무조건 종부세가 준다” → 비거주 1주택은 공제가 9억원으로 축소돼 오히려 늘 수 있습니다.
- ❌ “이미 확정된 법이다” → 개편안(입법 예정)으로 국회 심의에서 달라질 수 있습니다.
- ❌ “소급이라 지금 낸 세금은 못 돌려받는다” → 2027년 5월 확정신고로 차액 환급이 가능합니다.
자주 묻는 질문
결론
2026 부동산 세제개편은 종부세를 주택 가격 중심으로, 양도세를 실거주·장기거주 중심으로 재편하는 것이 핵심입니다. 실거주 1주택자는 대체로 부담이 줄지만, 고가·비거주 주택은 오히려 세금이 늘 수 있습니다. 무엇보다 이번 내용은 개편안이므로, 매도·보유 결정을 서두르기 전에 국회 통과 여부와 개인별 세액을 반드시 확인하세요. 구체적인 세액과 절세 판단은 개인 상황에 따라 다르므로 세무 전문가 상담을 권합니다.
- 부동산 중개보수 계산기 — 거래금액별 중개보수 상한을 계산합니다
- 평수 ↔ ㎡ 변환기 — 평과 제곱미터를 서로 변환합니다